- 楼市冷冰冰客户很挑剔
2017年2月的一天，立春后的上海阳光明媚，可是气温却接近冰点。
在静安区一家中介门店上班的90后杨毅辉（化名）早上套上一身西装就匆匆出门，开始了一天的工作。忘穿外套的杨毅辉走在路上有点冷，但是好在在户外的时间不长，他并没有太在意。
“从早上九点到晚上九点，基本上我都在门店里。每周大概休息一天，但是周末几乎不会休息。”杨毅辉告诉第一财经记者。
在中国的各个城市，都有像杨毅辉这样的年轻人每天穿着西装上班，他们了解每一套出租或出售的房源，能流利地向购房者介绍周边各大楼盘的优缺点，不时出现在各个小区门口。
看起来很熟悉，又很陌生。随着中国房地产进入存量房交易时代，这些撮合客户买房卖房、租房的年轻人已具备了一定的符号意义，他们的工作，甚至在某种程度上影响了房地产行业的发展。
忙碌与平淡
一到公司，杨毅辉就开始忙碌起来。作为一个门店的经理，他通常一早就进行日常工作的安排，并分析一下近期的成交情况。这时候，他皱了皱眉头。市场交易从去年第四季度就开始逐渐冷清，他也有了一丝丝焦虑。不过，从业5年的他已经见惯了市场的高峰和低谷，略作盘点后他平静地开始了下一步工作。
“您好，我是地产公司的，我这里有XX房源，请问您最近有置换需求吗？”
一个电话一个电话打出去，基本上说话不到20秒，电话另外一端就已经挂掉了。他的神情依旧很平静。过去几年，这样的电话打了无数次，约莫一天能打100次电话，运气差的时候一个意向客户都不会碰到。
“2016年上半年是我经历过的比较忙碌的时候，基本上就没有休息，后来市场随着调控开始回归理性，也没有那么忙了。”杨毅辉说。
这天上午，杨毅辉的门店里面几乎没有客户到访。最近这波寒潮到来，上海的街头非常寒冷，购房者的观望态度让楼市和天气一样充满寒意。
杨毅辉稍后整理了客户资料，又在各大网站发送了自己的房源信息，就这样忙了一个上午。
第一财经记者注意到，随着楼市步伐的调整，中介门店的生意出现显著下滑。与昔日熙熙攘攘的场景不同，很多门店都门可罗雀，除了一群中介业务人员，购房者寥寥。
中午过后，杨毅辉约的客户如约而至。接下来，他要带着客户看3套附近的房源。走出门店，一阵风吹过，杨毅辉就打了一个冷战。“外套忘记带了，可是客户已经来了，总归先带客户去看房。”他说。
客户的预算在800万元左右，周围的房子也在这个区间。看的第一套房子是个两居室户型不那么方正的房子。客户看了这个户型大概10分钟，觉得不满意。而之后的几套，客户要么觉得价格很贵，要么觉得楼层太矮，似乎也不如意。
“买房总是一个长期的过程，经常推荐很多套客户都未必成交。而现在投资投机客明显少了，价格开始回归平稳，客户看房的观望心态很重。”杨毅辉说。
杨毅辉还算幸运。这天，他的一名同事带客户看房，大概2分钟不到，客户就直接否定了这个房子，随后扬长而去。
市场回归理性
杨毅辉预感今天难再有看房的客户，于是回到门店继续发掘新的房源。
事实上，在各方因素调整下，楼市已经从此前的成交火爆不断趋于平稳。
上海中原地产数据显示，上海2016年12月二手房成交数量为13580套；而在2016年1月，二手房成交数量为44486套，2016年8月的二手房成交数量一度增至56504套。不仅如此，2016年第四季度，月均成交额都不足2万套。
而在一手房方面，成交量同样出现萎缩。
据同策咨询数据，2017年1月份上海商品住宅网签量继续下滑，仅去化38.87万平米，环比下滑4成，同比下滑7成，是2015年2月份以来的最低位。
从市场交易来看，均是前期有推盘剩余的存量交易，因此成交相当零星。从交易量前十的榜单来看，除了排名第一的“晶耀名邸“成交14套外，其余均少于10套。
开发商端也同样感受到市场的调整，很多开发商的推盘计划都在不断延后。
值得一提的是，刚需入市是今年1月一手楼市成交量的主力。上海1月均为外环以外刚需或者首次改善置业产品，成交区域为金山、青浦等外环以外远郊，成交均价都在4万元/平方米以内；而去年同期，24个项目有交易，并且结构也较为齐全，除了刚需改善外，还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。
今年1月，家住浦东唐镇的李澜霏（化名）也感受到了市场的“冷风”。她的房子是学区房，对口的是东方幼儿园和福山外国语小学，而且周围的房子都是别墅，由于学区房优势她一直觉得不愁卖。“去年上半年，我们小区的房源出来几乎很少，一旦出来几乎立马成交。但是我最近挂出房子已经一个月了，可是真正来看房的只有3对，看房需求明显少了，大家观望情绪非常严重。”李澜霏说。
李澜霏原本打算卖掉学区房换一套更好的房子，现在她觉得换房计划可能应推迟实施。
事实上，自去年10月“沪六条”政策出台后，楼市投资客开始退出，新增客户受到制约，违规银行、中介及开发商也受到管制，市场开始不断降温。
因此，业内均对2017年保持谨慎态度。
而在银行端，对于楼市的收紧同样在继续。“之前还曾给一个客户做了开发贷，后来我们行就暂停开发贷的发放了。”建设银行一位公司客户经理告诉第一财经记者。
多种因素作用下，市场开始不断回归理性，持“追涨”心理的购房者开始观望，杨毅辉也回到正常的工作状态。
行业不断规范
“每周有时间休息，客户需要去拓展而不是自己找上门，很多客户看房的时间很久，这样的状态其实很正常。”杨毅辉说。
此前，房产服务交易平台销冠科技联合浙江大学发布的《2016中国房地产经纪人生存现状报告》的数据显示，仅有14%的经纪人每天工作时间在8小时以内，有36%的经纪人一天工作10小时以上，甚至有1%的人是从醒来一直忙到睡觉，一天工作16小时。同时，87.4%的经纪人每周休息时间少于一天。而69.1%的经纪人平均月薪在3000至1万元之间，有10%月入1万到2万元，有1%月入3万元以上。
由于市场的火爆，这个行业一度出现不健康膨胀。对中介业务员的需求量巨大，加上同业竞争提高了收入门槛，许多外行纷纷进入房产中介经纪人行业。再加上管理混乱，整个房产中介行业的服务质量被拖累下降，在高收入、高返点的利益驱动下，“不择手段”、“破坏行规”时有发生，监管和自我约束变得越来越难。
而发达国家的中介行业则更为规范。以美国得克萨斯州为例，从事房地产这一工作之前，房产经纪人要完成6门学科、180小时的课堂学习，其中包括房地产法、合同法等课程。之后需经历4小时的全国和地区的考试合格，并通过FBI的背景调查，签约经纪人公司才给颁发执照。
而目前国内的中介行业还处在粗放发展时代。
中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原总经理刘天旸认为，现在的市场开始慢慢趋于理性，价格平稳为主。综合来看，预计上半年楼市仍然不会有太大的变化，但市场需求仍然存在，此次楼市政策效果显著，这会让之后的房产市场变得更健康、交易更规范。
“对行业来说，今年也是较为艰巨的一年，大量资本的涌入导致这个行业存在着产能过剩的问题，一些专业素质不强的人员、缺乏规范管理实力较弱的公司就容易被淘汰。市场是留给有准备的人和公司的，我觉得专注本业、练好内功、提高服务品质，才是发展的关键。”刘天旸说。